از سیر تا پیاز تغییر کاربری
تعریف کاربری
امروزه با ایجاد بروکراسی در جهت هر چه بهتر اداره کردن امور و مدیریت املاک، برای املاک(هر نوع مال غیر منقول) کاربری خاص از طرف نهاد مربوط تعیین می شود.
- منظور از کاربری نحوه انتفاع از ملک است.
دولتها به منظور برنامه ریزی بهتر برای آینده و مدیریت و برنامه ریزی منابع تلاش می کنند و از این رو به راحتی به تقاضای تغییر کاربری پاسخ مثبت نمیدهد.
انواع کاربری املاک را می توان اینگونه بیان کرد :
- کاربری مسکونی :
- آپارتمان
- ویلایی
- زمین مسکونی
- کاربری کشاور زی:
- زمین زراعی
- باغ
- کاربری اداری- دولتی
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- کاربری پارکینگ
- کاربری حمل و نقل
- کاربری آموزشی
- کاربری فضای سبز
- کاربری فرهنگی- مذهبی
- کاربری بهداشتی- درمانی
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهیزات شهری
- فاقد کاربری:راضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
گاهی بنا بر اقتضاء شرایط تغییر کاربری ملک ضروری می نماید. قانون در این شرایط راهکارهایی قرار داده است که افراد در مواقع ضرورت میتوانند از طریق آنها اقدام کنند.
در این نوشته برای تفکیک ذهنی و درک و فهم بهتر شما تغییر کاربری را به دو دسته تقسیم میکنیم:
- تغییر کاربری های شهری
- تغییر کاربری های زراعی
و نحوه تغییر کاربری هر یک را به اختصار توضیح می دهیم.
طبق قانون در شهرها به طور کلی هر بنایی که ساخته می شود باید دارای کاربری مشخصی باشد و این کاربری در سند آن ثبت می شود همان طور که بیان شد املاک شهری کاربری های گوناگونی دارند که مهمترین آنها مسکونی، اداری و تجاری است. از آنجا که کاربری املاک تاثیر مستقیمی در قیمت آنها دارد بسیاری از مالکان به دنبال راهی برای تغییر کاربری املاک خود هستند.
بیشتر درخواستهای تغییر کاربری مربوط به تغییر کاربری از املاک مسکونی به اداری یا تجاری است.
منظور از ملک مسکونی ملکی است که هدف آن سکونت افراد باشد و طبق الگوی مشخصی ساخته شده باشد.
منظور از واحد تجاری و اداری واحدی است که با هدف تجارت احداث شده باشد که این موهم در بند 24 ماده 55 آمده است.
مقنن در قوانین شهرداری شرط کرده که برای ساخت و ساز اول می بایست مجوز مخصوصی از سوی شهرداری صادر شود که به آن پروانه ساخت میگویند و در این پروانه میبایست نوع کاربری ملک به صراحت بیان شود. تخلف از این پروانه جرم بوده و مجازاتهای مالی و گاها هم حبس و زندان در پی دارد.
در صورت تخلف از پروانه ساخت، کمیسیونی که در تبصره 1 بند 100 قانون شهرداری پیش بینی شده است صالح به رسیدگی خواهد بود.
تبدیل کاربری از مسکونی به تجاری
برای تبدیل کاربری مسکونی به تجاری به طور کل می توان به 2 شیوه عمل کرد:
- تغییر کاربری از طریق نوسازی
- تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز
همان طور که گفته شد در ابتدای کار شروع به ساختمان بنا گرفتن مجوز و پروانه ساخت لازم است و فرد می تواند در صورت دارا بودن شرایط ملک، نوع کاربری خود را تغییر دهد و کاربری جدید دریافت کند(تخریب و نوسازی و بنای ساختمان جدید).
میتوان به طور تقریبی گفت که مراحل زیر باید طی شود:
- پرداخت عوارض ساختمان به شهرداری
- مراجعه به ادارات و تکمیل مدارک
- مراجعه به دفتر خدمات نوسازی ناحیه و ثبت درخواست نوسازی جدید
- بررسی ملک و مدارک توسط بازرسی شهرداری
- صدور دستور تهیه نقشه جدید با کاربری جدید توسط دفتر خدمات نوسازی
- تهیه نقشه اصلی توسط مالک با رعایت دستور تهیه نقشه
- صدور کاربری جدید بعد از تطابق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه توسط دفتر خدمات
- تخریب و نوسازی
اگر فردی خواهان تخریب ملک خود باشد اما به هر دلیل تمایلی به نوسازی نداشته باشد میتواند از طریق گرفتن مجوز جدید برای ملک خود اقدام کند.
وی میتواند با مراجعه به شهرداری و ثیت درخواست تغییر کاربری به این امر اقدام کند سپس شهرداری موضوع را در کمیسیون 100 بررسی می کند و در صورت صلاح دید مجوز جدید صادر میکند. این روش به واسطه سختگیری های کمیسیون زیاد مورد اقبال نبوده و بیشتر مالکان خواستار تغییر کاربری ترجیح می دهند از طریق نوسازی اقدام به تغییر کاربری کنند.
هزینه های تغییر کاربری به عوامل متعددی بستگی دارد مانند متراژ، موقعیت خانه، شهر، محله و… .
هر ساله نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه از طرف شهرداری هر شهر تعیین می شود. بنابراین نمی توان برای تمام املاک حتی در یک شهر به طور قطع هزینه ایی را بابت تغییر کاربری تعیین کرد.
مقنن در قانون برای استفاده خلاف کاربری ضمانت اجراهایی تعیین کرده و حتی با سختگیری برای آن جرم انگاری نیز کرده است اما در این مورد استثناهایی نیز آورده است که به قرار زیر است:
- دفتر وکالت
- مطب طبابت
- دفتر اسناد رسمی
- دفتر ازدواج و طلاق
- دفتر روزنامه
- دفتر مهندسی
- استفاده ملک برای مشاغل خانگی
- دفتر مطبوعات
تغییر کاربری خارج از محدوده شهر
مقنن به منطور تداوم و بهره برداری از اراضی زراعی و باغی تغییر کاربری که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها باشد جز در موارد ضروری ممنوع اعلام کرده است. مرجع تشخیص اراضی در خارج از شهرها و شهرکها وزارت جهاد کشاورزی است.
در مواردی که تغییر کاربری ضروری می نماید تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود محول می‌گردد و‌تصمیمات کمیسیون مزبور که واجد آراء اکثریت اعضاء باشد معتبر خواهد بود و این کمیسیون موظف است ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا‌استعلام نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
در مواردی که به اراضی زراعی و باغها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می‌شود هشتاد درصد (80%) قیمت روز اراضی و‌باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌گردد.
مالکین یا متصرفین اراضی زراعی و باغ‌های که غیر مجاز، اراضی زراعی و باغها را تغییر کاربری دهند علاوه بر الزام به‌پرداخت عوارض به پرداخت جزای نقدی تا سه بربر بهای اراضی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد. در‌صورت تکرار جرم علاوه بر مجازات مذکور به حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. وزارت کشاورزی پرونده‌های متخلفین از‌این قانون را به مراجع قضائی ارسال می کند تا مراجع مذکور دستور توقیف عملیات مربوط به موارد مذکور را صادر و در خارج از نوبت رسیدگی و‌بر اساس ضوابط مربوطه حکم قطعی صادر نمایند.
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض نخواهدبود.
رضا کیوانلو
